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购房合同无效系列案件:恶意串通签订购房合同,法院判决合同无效

来源:法博网   作者:刘国军律师   时间:2017-08-16
购房合同无效系列案件:恶意串通签订购房合同,法院判决合同无效
 
北京市隆平律师事务所 刘国军 张润东
 
【案件导读】
这是北京市隆平律师事务所代理原告肖某林提起的购房合同无效系列诉讼案件,包括两起确认购房合同无效的民事诉讼案件、两起起诉北京市规划和国土资源管理委员会要求撤销房屋所有权证的行政诉讼案件。4起案件原告均胜诉。本期隆平案例研究是其中一起案件。本案中儿媳妇与婆婆恶意串通签订购房合同,将含有多名继承人权益的房屋私授一人。购房合同是否有效?合同无效的情形有哪些?
【基本案情】
原告:肖某林,男。
被告:吴某梅,女。
被告:韩某芳,女。
第三人:肖某桥,男。
第三人:肖某香,女。         
第三人:肖某花,女。
第三人:肖某芝,女。                     
被告韩某芳与肖某民(已故)为夫妻关系,二人共育有5名子女,分别为肖某林、肖某桥、肖某香、肖某花、肖某芝。被告吴某梅系肖某桥之妻。
1995年10月前,韩某芳、肖某民居住在北京市西城区(原宣武区)某套17.9平方米的住房中。1995年该地区拆迁,韩某芳与当时的拆迁人宣武区房地产经营开发公司签订了北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议。当时被拆迁房屋内有正式户籍3人,应安置人口3人,分别为:韩某芳、肖某民、肖某桥。同年10月,韩某芳与宣武区房地产经营开发公司签订了购买房屋合同书,通过折抵韩某芳与肖某民的工龄,出资44240元,购买了北京市西城区南横西街某号房屋(建筑面积63.05平方米)。肖某民于1997年去世。肖某民去世后,上述房屋中肖某民的遗产份额一直没有分割。
2015年1月,肖某民的大儿子肖某林前往北京市西城区房屋管理局查询,才知道位于西城区南横西街的房屋已经过户到二儿子肖某桥之妻吴某梅名下。
肖某林经了解后得知,2009年11月,韩某芳作为出卖人,吴某梅作为买受人,双方签订了《存量房屋买卖合同》,约定韩某芳以10万元的价格,将其名下位于北京市西城区南横西街某号房屋出售给吴某梅,并办理了房屋所有权转移登记手续。
原告肖某林认为,位于北京市西城区南横西街某号房屋系韩某芳和肖某民的夫妻共同财产,肖某民1997年去世后,上述房产中属于肖某民的产权份额已转化为遗产,该遗产并未在各继承人之间进行继承分割,故应当为全体继承人共同所有。被告韩某芳未经其他共有人同意,私自将该房产出售给被告吴某梅,侵害了原告的合法权益。于是,原告委托北京市隆平律师事务所起诉至北京市西城区人民法院,请求依法确认二被告就位于北京市西城区南横西街某号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效,诉讼费由二被告负担。
被告吴某梅辩称,西城区南横西街的房屋是1995年10月拆迁取得的房屋产权。拆迁的时候,这个房屋是她父母出资3万元购买的,只是记载在婆婆韩某芳名下。2009年房屋过户税费上调,经大家商量一致,全部子女都同意将房屋过户到她的名下,原告也口头同意了。因此,被告吴某梅不同意原告肖某林的诉讼请求。
被告韩某芳辩称,拆迁的时候,她是被拆迁人,诉争房屋折抵她和肖某民的工龄后,仍需出部分资金购买,吴某梅家里出资3万元购买了诉争房屋。2009年11月,她看到房屋过户要增收很多税,于是决定将房屋出售给吴某梅。办理房屋过户时也经过了原告的同意。韩某芳也不同意原告的诉讼请求。
第三人肖某桥辩称,该房屋是由吴某梅出钱购买,购买和过户都征得了子女的同意,不存在合同法规定的无效情形,不同意原告的诉讼请求。
第三人肖某香、肖某花、肖某芝辩称,诉争的房屋不是遗产,不存在继承问题。当时购买诉争房屋的时候大家都知道是吴某梅出的购房款。2009年韩某芳将房屋过户给吴某梅时,大家也都同意过户。她们认为这是物归原主,合同有效,不同意原告的诉讼请求。
【案件审理】
北京市西城区人民法院经审理后认为,二被告及第三人表示购买诉争房屋时吴某梅家庭出资3万元,但是吴某梅提供的购房预付款票据的付款人书写为韩某芳且数额不足3万元,故本院无法确定实际出资人是否为吴某梅,也无法采信吴某梅陈述的出资数额。根据韩某芳的陈述,1995年10月,韩某芳购买诉争房屋时,折抵了韩某芳与肖某民的工龄,因此,即使吴某梅在韩某芳购买诉争房屋时支付了部分出资,由于该房屋还折抵了肖某民的工龄,且韩某芳系在与肖某民夫妻关系存续期间购买的该房屋并支付了部分购房款,故肖某民去世后,该房屋中存有肖某民的部分权益,该部分权益应由其继承人依法继承。
庭审中,被告韩某芳称,因为自己生病住院的医疗费均系吴某梅支付,且不止10万元,故房价款10万元吴某梅没有实际给付。二被告及第三人陈述韩某芳在将诉争房屋出售给吴某梅时,经过了原告的口头同意,但是原告否认。被告及第三人均与本案有直接的利害关系且未提供证据证明经过了原告的同意,故对二被告及第三人陈述经原告同意的说法,本院不予采信。
根据韩某芳出售给吴某梅房屋的面积及出售时的价格,双方在《存量房屋买卖合同》中约定的购房款数额低于市场价格,且吴某梅并未实际支付该购房款。由于吴某梅与韩某芳均应当知道该房屋存有肖某民的部分权益,二被告在肖某民去世后,其遗产未经继承人继承的情况下,以低于市场正常价格出售存有被继承人肖某民权益的房屋,其行为属于恶意串通,且侵害了原告的继承权益。故二被告签订的《存量房屋买卖合同》当属无效合同,对原告的诉讼请求,本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第52条第2款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定,西城区法院作出一审判决如下:被告韩某芳与吴某梅签订的《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费8075元,由被告韩某芳、吴某梅连带负担。
西城区法院作出一审判决后,在15天的上诉期内,二被告及第三人没有上诉,一审判决生效。
【律师点评】
本案涉及《合同法》第52条合同无效的情形。所谓无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般合同一旦依法成立,就具有法律拘束力,无效合同却由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益,即使其成立,也不具有法律拘束力。
哪些情形合同会无效呢?《合同法》第52条规定了合同无效的法定情形:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
本案判决购房合同无效就是依据合同法第52条第2款。所谓恶意串通的合同,就是合同的双方当事人非法勾结,为牟取私利,而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同,在司法实践中并不少见,除上述北京市隆平律师事务所办理的购房合同无效案件以外,常见的还有代理人与第三人勾结,订立合同,损害被代理人利益的行为;债务人为规避强制执行,而与别人订立虚假买卖合同、虚假抵押合同或虚假赠与合同等,将财产转移。在实践中,还有一种买卖合同也属于这种恶意串通的合同类型,比如A企业的产品质量低劣,销不出去,就向B企业的采购人员或者其他订立合同的主管人员行贿,然后相互串通订立合同,将次品当成合格产品买卖。由于恶意串通的合同具有极大的破坏性,损害了国家、集体或者第三人的利益,所以,为了维护国家、集体或者第三人的利益,维护正常的交易秩序,合同法将此类合同纳入了无效合同之中。
除了《合同法》第52条规定的合同无效情形以外,还有合同部分条款无效的情形,比如《合同法》第53条规定了合同中的下列免责条款无效:“(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”同时,《合同法》第40条对格式合同部分条款无效情形也作出了规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”《消费者权益保护法》第26条也有类似的规定:“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式,作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定,不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。”
在实践中,合同中部分条款无效的情形主要有以下几种形式:直接免除或者限制责任的条款;赋予供应商以任意解除合同的权利的条款;限制或者排除对方主要权利的条款,此处说的主要权利应根据具体合同的性质予以确定;超出本身合同目的进行额外限制或者排除对方权利的条款,比如为了达到长期占有客户或者垄断市场的目的,在合同中规定对方只能与自己交易的条款;要求对方放弃权利的条款,如商店中标示的“本店商品一经售出概不退换”的告示;限制对方寻求法律救济手段的条款,如供应商在合同中规定排除以诉讼或仲裁的方式解决争议的条款,要求对方在遇到问题时只能通过与自己协商进行解决;其他违背诚实信用原则的不公平条款。需要指出的是,合同中某个或者某些条款的无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。比如,甲把乙打成重伤后,双方签订协议约定,甲赔偿乙20万元,乙不能向警方报案、不能追究甲的刑事责任。这种协议中的前面赔偿部分有效,后面部分无效,因为重伤已涉嫌刑事犯罪,公诉权属于国家,不是个人能随便处置的。
【办案心得】
北京市隆平律师事务所律师办理此购房合同无效系列案件的过程,说起来颇有意思。原告肖某林的母亲韩某芳名下本来有一套西城区南横西街的房屋,其父亲肖某民名下本来有一套西城区广义街的房屋,肖某民1997年去世后,上述两套房屋中肖某民遗产的份额一直没有分割。按照继承法,在没有遗嘱的情况下,所有第一顺序继承人均有权依法继承应继承的份额。北京市隆平律师事务所接受肖某民的大儿子即本案原告肖某林的委托后着手进行起诉准备,发现其母亲韩某芳名下南横西街的房屋,已不在其母亲名下,而是在其弟弟肖某桥的妻子吴某梅名下;广义街的房屋也已不在肖某林的父亲肖某民的名下,而是在肖某林的弟弟肖某桥的名下。两套房屋的产权过户都是通过购房合同的名义办理的。所以,如果要撤销吴某梅、肖某桥上述两套房屋的所有权证,则需要确认他们的购房合同无效。律师经与原告肖某林沟通,先进行确认购房合同无效的民事诉讼,再进行撤销房屋所有权证的行政诉讼。只有这样,才能把肖某桥及其妻子侵吞遗产的企图打破。目前,北京市隆平律师事务所代理原告肖某林起诉的两起确认购房合同无效的民事诉讼都已作出判决,原告肖某林均胜诉,对方没有上诉,判决已生效。前述两起购房合同被确认无效后,北京市隆平律师事务所继续接受原告肖某林的委托,代理原告肖某林起诉北京市规划和国土资源管理委员会,要求撤销上述两套房屋的房屋所有权证。两起行政诉讼案件一审均判决原告肖某林胜诉,作出撤销房屋所有权证的判决。一审败诉的被告北京市规划和国土资源管理委员会没有上诉,但行政诉讼案中作为一审第三人的肖某桥以及肖某桥的妻子吴某梅、母亲韩某芳不服,分别提起上诉。于是,行政诉讼中的一审第三人成了上诉人,一审原告肖某林和一审被告北京市规划和国土资源管理委员会成了二审案件中的被上诉人。行政诉讼案二审开庭时,一审坐在北京市隆平律师事务所律师对面被告席上的北京市规划和国土资源管理委员会的代理人,和我们坐在了一张桌子上。目前两起行政诉讼上诉案也均已有了最终结果:北京市第二中级人民法院判决驳回上诉、维持一审判决。原告肖某林的合法权利得以维护。隆平律师公众号将分期发布上述4起案件的案例研究。
(文中当事人为化名)
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